Les prévisions de recettes
L’enveloppe financière du PPIF intègre l’ensemble des ressources dont l’établissement dispose déjà (trésorerie, fonds de roulement), auxquelles s’ajoutent les recettes qu’il entend collecter pendant le programme, et projette l’affectation prévisionnelle des dépenses au regard de son fonctionnement, des prévisions d’acquisitions foncières, et des dispositifs d’aides qu’il met en place pour soutenir les orientations décidées par le Conseil d’Administration.
Trésorerie initiale estimée au 1er janvier 2024
Compte tenu des cessions en cours et acquisitions et rétrocessions prévisibles d’ici le 31 décembre 2023 et de l’état de la trésorerie de l’EPF Réunion à ce jour, nous estimons que la trésorerie initiale au 1er janvier 2024 pourrait s’élever à 28 M€.
Le Produit de la Taxe Spéciale d’Equipement
Le Conseil d’administration de l’EPF Réunion, en date du 10 décembre 2004, a instauré la Taxe Spéciale d’Equipement (TSE). L’instauration et la reconduction annuelle de cette taxe a permis de mettre en place, grâce à des montants significatifs, une politique foncière pour construire plus de logements sociaux, réaliser des zones d’activités, équiper les villes et constituer des réserves foncières.
Le Produit de cette taxe, pour la période 2024-2028, devrait s’élever à 63 millions d’euros (12,6 M€/an soit environ 14,50 €/habitant/an) si le montant de cette taxe (compensation de l’Etat incluse) est maintenu.
Les recettes de cession (capital lié à la revente des terrains)
Des conventions de portage, qui précisent les durées et les modalités de remboursement ont été signées pour l’intégralité des terrains d’ores et déjà acquis, entre les collectivités et l’EPF Réunion.
Les collectivités et repreneurs désignés remboursent donc au fur et à mesure des échéances, constituées notamment au travers du prix hors frais de portage des terrains.
Sur le prochain PPIF 2024-2028, les recettes de cession (montant des échéances) sur les conventions en cours) devraient s’élever à 119 M€.
A ce chiffre de 119 M€, il convient d’ajouter les annuités, ainsi que les remboursements en une fois, pour toutes les nouvelles acquisitions qui seront effectuées entre 2024 et 2028.
Pour une hypothèse de 160 M€ d’acquisitions (32 millions d’euros/an), avec un différé moyen de paiement de 3 ans et un portage en moyenne de 5 ans, les annuités (capital), pour la période 2024-2028, pourraient s’élever à environ 32 M€.
Le produit des recettes de cession pourrait s’élever au total à 151 M€ pour la période 2024- 2028 du PPIF. Le total des recettes de l’Etablissement pourrait s’élever à 251 M€ environ.
Les frais financiers de portage
Les frais financiers de portage ont été fixés par décision du CA de l’établissement en 2019 à 0,75 % du capital restant dû, mais une partie du stock de l’établissement, constitué avant 2019, produit encore des intérêts compris entre 0,95 % (Cambaie) et 2,50 % (stock avant 2015).
Pour l’ensemble des terrains en portage à ce jour, plus les acquisitions à venir durant le prochain PPIF, la recette globale attendue est de l’ordre de 7,3 M€.
Les ressources inscrites au titre de la Loi SRU
Le montant de l’affectation à l’EPF Réunion des produits issus des prélèvements visés à l’article L. 302‐7 du Code de la Construction et de l’Urbanisme pourrait s’élever à 3,5 M€ pour la durée du PPIF.
Néanmoins, il a été proposé au Comité Interministériel des Outre-Mer que les prélèvements majorés par les communes carencées, lorsqu’elles ne respectent pas leurs obligations (notamment celles de la loi SRU, de l’habitat décent et d’encadrement des loyers), seront reversés au bénéfice du FRAFU en Outre-mer.
Dans cette hypothèse, le montant des prélèvements au bénéfice de l’établissement pourrait être réduit de 1,7 M€ ; Il convient donc de retenir un produit final de la SRU de 1,8 M€.
Il est rappelé que ces sommes sont intégralement affectées à la minoration de la charge foncière du logement social et en particulier du logement très social.
Le recours à l’emprunt
Afin de pouvoir augmenter nos capacités financières et, par conséquence, nos possibilités d’acquisitions foncières, il est tout à fait envisageable de recourir à des emprunts complémentaires. Le stock foncier de l’établissement ainsi que nos prévisions de recettes (TSE et cessions notamment) nous permettent d’envisager, sur la durée du PPIF, des emprunts pour des montants cumulés qui pourraient s’élever entre 30 et 100 M€ selon les besoins.
L’estimation des recettes pour la période du PPIF soit du 1er Janvier 2024 au 31 décembre 2028 pourrait s’élever à 251 M€ environ.
